动用“房屋养老金”为啥这么难？
发布时间：2016-11-02 22:34 发布：
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核心提示： 作为“房屋养老金”的物业维修基金，越来越多地出现在我们的生活中。在小区的一些公共设施出现问题时，维修基金却不能及时提取，给小区业主生活带来不便。银行里躺着几十万元的物业维修基金，但坏掉的电梯却迟迟得不到维修，为啥？
◎记者 郑微
从3月中旬开始，尚城国际小区的100多户高层住户，仅能靠一部电梯上下楼。“楼高20层，每天早晚上下班高峰期，上下楼要等上10多分钟，太麻烦了，也不知啥时能修好。”家住7单元19楼的李先生向本报打来电话反映。
银行里躺着几十万元的物业维修基金，但坏掉的电梯却迟迟得不到维修，为啥？
“申请维修基金要报修、申请，还须让三分之二的业主签字同意……我们还在一项项走程序。”负责该小区物业管理的宏阳物业公司负责人表示。
记者了解到，尚城国际小区的情况并不是个例。在小区一些公共设施出现问题时，维修基金不能及时提取，得不到及时维修，给小区业主生活带来不便。
那么，动用维修基金的正常程序是什么？有没有绿色通道可走？为此，记者进行了走访和调查。
哪些情况
可以动用维修基金
2002年11月起正式施行的《徐州市物业维修基金管理办法》中明确要求，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。
物业维修基金有个形象的比喻，叫“房屋的养老金”。一般在业主办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户，由市房管部门按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
维修基金的缴纳标准是，按多层商品房(七层以下，含七层)的30元/平方米；高层商品房或设有电梯的多层商品房45元/平方米。以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是4500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金就有上百万元了。
像电梯、消防设施、暖气线路等的维修，都可以用这笔钱。另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等需要维修，也可以动用物业维修基金。
市物业管理中心相关工作人员说，由于提取物业维修基金的程序比较繁琐，徐州市区范围内支出物业维修基金并不算多，一般多为屋面、上下水管道、电梯、消防设施等几个大类的维修支出。
这次尚城国际小区的两台电梯“趴窝”，在物业公司向业主贴出的通知上说，电梯属于大修，因此要动用维修基金。
电梯坏了
为何迟迟不维修
4月13日上午，在尚城国际小区2单元和7单元楼里，记者看到，原本是各有两部电梯的“两梯三户”式住宅楼，现在只有一部电梯能正常运行，另一部电梯关闭。
在2单元、7单元正常运行的电梯内，各有宏阳物业公司尚城国际服务处在4月5日张贴的一份通知，内容为：“小区于2009年上房，电梯使用年限已超5年，其中一部电梯确定为主机变频器损坏，现物业公司准备提取本单元的住宅专项维修基金对电梯进行维修，同意申报的业主近期请到物业办公室签字确认同意提取。”
家住2单元的赵先生说，“以前有两部电梯，基本上可随到随走，现在只有一部电梯，每天上下楼十分不方便。”而让他感觉郁闷的是，“电梯坏了近一个月了，迟迟不维修，同意申请维修基金的字也签了，到底什么时候能修好，物业公司也给个话啊。”
对此，宏阳物业公司尚城国际服务处的韩经理解释：电梯坏了后，物业公司一直在想办法。前期，物业公司先请来电梯维保公司专业人员进行鉴定，2单元的电梯故障是钢丝绳断股；7单元的故障是主机变频器毁坏。“维修费用一共需要16500余元，所以公司打算申请到维修基金后再维修。”韩经理说。
而按照维修基金申请规定，第一步是要业主委员会召集业主开会，要超过三分之二业主同意后，业主委员会盖章，然后再去房管部门进行审批。
“从通知贴出来，到完成业主签字，长达半个月时间。”业主柳女士表示出不满。物业方也十分委屈，韩经理解释说，“通知贴出后，根本就没有业主来物业公司签字。上周，物业公司的一名工作人员在业主委员会一名委员的协助下，挨家挨户上门去找业主签字。目前签字已经完成，正在进行下一项程序。”
有无“绿色通道”可走
申请使用物业维修基金的正常流程是什么？市物业管理中心工作人员介绍：首先，物业公司要根据维修更新计划和维修更新项目，提出经费预算方案；然后，由业委会审核签字，征求相关业主同意，要征得总人数及总面积两个三分之二以上业主的同意才行。
随后，物业管理企业持维修更新计划书、经费预算方案、物业维修基金申请报告、相关业主名单及分摊费用额、业主委员会意见及相关业主审查意见，上报给市物业管理中心。
管理中心经核实通过后，在7个工作日内，就可以预拨70%的维修基金费用到物业管理企业账户。而剩余部分的维修费用，在维修工程完工后，经物业管理审核后拨付。
尚城国际的高层业主发问：要三分之二的业主同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。对于这类紧急的、关系到公共安全的，有没有“绿色通道”可以走？
市物业管理中心工作人员表示，现阶段动用物业维修金的程序，确实比较繁琐。因此在规定中也提出，当住宅共用部位、公用设施设备发生损坏足以影响公共安全或严重影响市容时，管理中心本着急事急办、特事特办的原则，将尽快办理审核手续。
同时，有关部门也提出，在某些情况下，先紧急启用物业维修金，事后再行申报程序，以有效提高物业维修金的使用效率，但相关细则还没有出台。
对此，中心工作人员表示，走“绿色通道”确实要慎重，如果不是很急的事情，建议最好还是走业主签字的途径，以防后面发生纠纷。
有没有更好的处理方法
走正常程序太繁琐，走“绿色通道”又可能存在纠纷，那么在现实操作中，有没有更好的处理方式值得借鉴？
某物业公司的相关负责人就提出，对于一些涉及金额较小，又比较紧急的维修，是否可以事先通过业主大会授予业委会一定的自主权，比如在一定额度内（如3万元以下)，和一定情形下(如事关公共安全比较紧急的情况)，不必再去挨家挨户征求意见，而是直接由业委会申请使用物业维修基金。
而有的小区物业公司负责人则提出，这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。目前不少小区都有一些经营性收入，如营业用房出租、电梯广告费等等，如果把一些涉及到小区共用部位、共用设施设备的维修，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金，也是一个可行的办法。
有人问，如果是某个单元的电梯坏了，还要动用整个小区的物业维修基金吗？对此，市物业管理中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户，一个单元的电梯坏了，维修费用，就从这个单元使用这台电梯业主的维修基金账户内支取。
来源：中国徐州网
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