问题描述：
数据加一点描述，越详细越好…………
我要的是旅游房地产的现状 ！！不是房地产！！
问题解答：
——北海房地产现状分析及发展对策研究
巫祥雯
在国家实施宏观调控政策的大环境下，近年来刚刚走出低谷的北海房地产业正在面临着能否继续保持现有发展态势的严峻考验。北海房地产的现状如何？北海房地产发展的出路在哪里？这类问题已经成为当前人们普遍关注的焦点。研究和透析这些问题，对促进北海房地产业持续健康发展和增强投资信心，都有着十分重要的意义。
一、近年来复苏的北海房地产业是健康有序、可持续发展的
国家宏观调控政策对北海房地产到底有何影响？这是亲身经历过房地产崩盘的投资者和市民所普遍关注的。事实表明，目前国内部分地区房地产市场虽然面临着与10年前有相似的一幕，但整个消费市场和经济环境与过去相比都已经发生巨大变化。尤其是北海房地产，目前的城市综合实力和消费市场，与92、93年相比较已经提高了好几倍；况且，近年来北海房地产的增速，是在国家给予处置积压房地产优惠政策支持的背景下实现的，目前房地产交易市场相对活跃仅仅是复苏、激活，重新起步的迹象，而不是炒作过热的结果。因此，对目前北海房地产的兴起要有正确的理解，对未来发展应充满信心。
第一，解决遗留问题为北海房地产健康发展扫清了障碍。
近年来，我市实施“树立新形象，实现新跨越，建设新北海”的战略目标，从改善政府机关作风、优化投资软环境入手，不断加大对外开放和招商引资力度，紧紧抓住国家税收优惠政策和银行信贷大力支持我市房地产的有利时机，积极开展积压房地产的松绑解套，使制约房地产发展的闲置土地、空置商品房和停缓建工程项目等老大难问题得到有效解决，为房地产业重新激活、步入良性发展轨道排除了障碍。截至今年4月，我市原有停缓建项目面积121.6万平方米，已确认续建的停缓建项目面积120.2万平方米，占98.8%；现已复工建设的项目92个（占已确认续建的停缓建项目125个的73.6%），在原建筑面积85.95万平方米基础上，计划续建面积105.02万平方米（总建筑面积190.97万平方米）。目前，停缓建工程已有19个项目竣工投入使用、17个项目完成主体工程建设进入装修阶段、56个项目正在主体工程建设之中。大批停缓建工程项目的纷纷上马，极大地改变了我市的城市形象，增强了开发商和潜在购房者的投资信心，重新激活了房地产销售市场，促使我市房地产业在较短时间内迅速走上复苏、振兴之路。
第二，北海商品房供需两旺是价值回归的正常结果。
今年1—4月，我市商品房竣工面积22.97万平方米，同比增长246.2%（同期全国商品房竣工面积5310万平方米,同比增长22.9%）；商品房销售面积46.11万平方米，同比增长298.5%；商品房销售平均价格2400元/平方米，同比增长6%(同期全国平均价格2647元/平方米，同比增长6.8%)，其中：商品住宅平均价格1400元/平方米(同期全国平均价格2437元/平方米)、商业用房平均价格4200元/平方米。
上述数据表明： ⑴我市商品房竣工面积同比增速246.2%远高于全国同期22.9%的增长水平，近2年我市处置空置商品房和停缓建工程项目确实卓有成效； ⑵我市商品房销售同比增长298.5%高于同期商品房竣工面积增长246.2%，近期我市商品房交易需求活跃，未造成新的商品房过量积压； ⑶占商品房主导地位的商品住宅平均价格1400元/平方米远低于同期全国平均价格2437元/平方米，我市近来商品房供需两旺并非恶意炒作，而是价格低廉在起作用，是价值回归的正常结果。
第三，北海房地产业适当增速更有利于我市国民经济协调发展。
2003年，我市房地产开发建设完成投资总额4.74亿元，同比增长77.44%；房地产投资占全社会固定资产投资总额的10.94%，同比提高0.9个百分比；房地产投资占全市GDP总值3.16%，同比增长1.16%。从上述数据可以看出：尽管我市房地产完成投资总额同比增长速度较快，但实际完成投资额的绝对总量还很小：一方面，投资总额4.74亿元和占全社会固定资产投资10.94%的比例，与同期全国房地产投资总额超过1万亿元和占全社会固定资产投资18.3%相比，差距是显而易见的。另一方面，如果从上海市实证研究结果：城市房地产投资占GDP总值比例的合理范围应该在10%—14%之间来分析，北海房地产投资目前仍处于低比例的起步阶段，远未到达合理范围应该占的比重，根本不存在投资过热的问题；相反，加大房地产业的增速更有利于拉动我市国民经济其他行业的协调发展。
二、扩张市外购买力市场是我市房地产快速发展的必由之路
北海房地产发展未来可挖掘的市场在哪里？这是人们关心的另一个重要问题。从我市改革开放以来的发展经验表明：北海迅速发展时期，外来人口的参与总是在起关键作用，84年第一次起步是这样，92年跳跃发展更是这样。大批外来客商涌入开发投资，已经成为北海迈上新台阶的必要因素。因此，我市未来房地产的发展，毫无疑问要把市外潜在的市场作为战略考虑的重点。
第一，北海本地有效需求已经成为房地产快速发展的瓶颈。
长期以来，北海市人口总量少、市场有效需求不足，是困扰国民经济发展的突出问题，尤其对与城市人口数量密切相关的房地产业产生直接影响。目前，市区常住人口只有40多万，所能形成的有效购买力极为有限。如92、93年所造成的积压空置房和“半拉子工程”，由于市外投资的撤离，光靠本地购买力一直难以消化。因此，如何打破本地购买力不强的瓶颈制约，是我市房地产能否持续发展的关键。
据统计，2003年我市城镇人均可支配收入8042元，低于全国35个大中城市平均水平8393元（其中：上海、北京、天津、广州、重庆、武汉、南京、沈阳、西安、哈尔滨人均可支配收入平均水平为10448元）；而据有关方面估计，目前我市居民人均居住面积约26平方米，位居全国城市前列，远高于上海13.8平方米、北京21平方米、天津14平方米、广州15.6平方米、重庆14平方米、武汉9.65平方米、南京15平方米、沈阳9平方米、西安11平方米、哈尔滨15.13平方米等大中城市的水平。由于北海本地购买力相对不强，而人均拥有的居住面积却较高，在我市挖掘的房地产有效需求难度很大。因此，北海房地产未来的快速发展，向外扩张、寻求解决有效需求已势在必行。
第二，“理想第二居所”为北海房地产发展提供巨大潜在市场。
如今，不少人的生活不再是在一个有限的城市范围内，从房地产的销售来看，跨区域购房已经成为普遍的现象，尤其是沿海城市的靠海楼盘更是成为异地人购买的主要目标。抢占海岸线，已成为许多开发商和购房者投资房地产的新理念。在海南，购置旅游房产用于度假和投资，已成为一种时尚，三亚、海口正成为内地人士理想的第二居住地。据报道，70%以上购房者都来自岛外，以北方地区、浙江和上海等地为主；其中上海在海南置业的人数估计在8000-10000人，而且正在以每年大约20%的速度增长。今年1-5月，三亚房地产销售面积40万平方米，比去年同期增长52%。内地购房者是三亚购房的主力军，其中北京和东北三省的购房者最多，购房数占岛外购房总数的三分之一；其次是上海、浙江、广东、湖北、四川等省市的购房者，海外及港澳台地区的购房者数量虽不多，但也占了三亚市高档公寓楼销售量的一成。
与三亚环境条件较为相似的北海，情况也大体一样，近年商品房销售市场也有约40%由内地购买者消化。“湛蓝的海水、松软的沙滩、充裕的阳光，丰富的海鲜”等自然环境优势，正吸引越来越多内地人来北海购房。“理想第二居所”住宅文化的兴起，为我市房地产的进一步发展提供了可挖掘的巨大市场，能否抓住这个潜力巨大的内地购买力市场，已成为北海房地产未来发展的关键。
三、重点开发旅游度假楼盘有利于我市房地产快速发展
随着全面建设小康社会的实施和人民生活水平的提高，人们对居住条件和社区环境提出更高的要求。从最初追求大面积居室套间，到后来的“花园住宅”，再到现在演变成“景观楼房”，而其中“海景房”、“海边别墅”更是成为先富起来的那一部分人追逐的目标。
4月17日，在济南市举行的2004年齐鲁春季房展上，拥有大海、沙滩、阳光等优越自然条件“海景房”、“海边别墅”，让不少消费者怦然心动，青岛、烟台、威海、日照等沿海城市推出的海边房立马成为销售的热点。2003年以来，威海市“海景房”持续热销，房价稳中有升，平均涨价幅度在20%左右，新建的一线“海景房”平均售价为每平方米4000元，有的楼盘售价达5000元以上。“住威海、看海景”已成为许多异地消费者在威海购房置业的理念追求。在海口，最抢手的是海边高档公寓以及豪华别墅，公寓均价在每平方米4000元左右，个别“极品”楼盘均价达到了每平方米6000元；“海边别墅”价位则在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黄金海岸花园”推出一期48幢别墅，均价更是达到了每平方米10000元。在三亚，海边房同样也成了最大的“卖点”和“亮点”，六成五的购房者首选“海景房”。今年以来，三亚湾一带的“海景房”价格暴涨，每平方米均价达5000元，有些高档海景房售价已达8000元。
同样，位于我市茶亭路上的蔚蓝海岸、碧海云天两个海边楼盘，其最具代表性的“海景房”以每平方米均价1900元很快就销售一空。“海边房”在国内市场的普遍热销，充分表明了人们在选择人居环境时的“亲海”取向。
由于自然环境好、适合居住的沿海城市相对有限，不难预见，未来的“海边房”将会更为走俏。因此，我市房地产的发展，必须以开发“海边房”为突破口，充分利用我市人居环境的优势，努力开发更多更好的、具有北海城市特色的品牌楼盘。那么，什么是具有北海城市特色的品牌楼盘呢？根据我市城市定位和房地产购买力市场特点，从有利于市场竞争和产业持续发展的效果出发，就不难发现：开发“旅游度假楼盘”是我市房地产健康快速发展的最佳选择！
第一，开发“旅游度假楼盘”是我市建设美丽滨海城市的客观所需。所谓“旅游度假楼盘”，就是提供异地投资者用于自身旅游度假的园区和提供旅游者分时度假的酒店。由于都是提供外来人休闲度假的居所，自然具有档次高、环境好等构成要素，开发“旅游度假楼盘”会给我市城市建设带来亮点，是美丽滨海城市应该发展的楼盘方向。
第二，开发“旅游度假楼盘”有利于促进我市房地产业和旅游支柱产业的共同发展。旅游度假居所是发展旅游产业的必要物质条件，开发“旅游度假楼盘”，可使游客在住的问题上有更多选择，住得更好，并对延长停留游玩时间、增加消费机会等有着直接促进作用。反之，我市旅游业发展了，又会反过来对“旅游度假楼盘”产生市场需求，从而推动我市房地产业的更快发展。
第三、开发“旅游度假楼盘”使我市自然资源优势得到最大化利用。以北海银滩为代表的沿海旅游带拥有得天独厚的自然资源，有着“中国第一滩”的美称，是旅游度假、人居生活的最佳环境。结合北海沿海旅游区的规划建设，如果在该区域同时开发“旅游度假楼盘”，既有利于加快沿海旅游区的建设进程，又使沿海旅游区的自然资源得到更多人共享，实现我市优势资源的最大化利用。
第四、开发“旅游度假楼盘”更易于激发外来潜在购房者产生投资欲望。外来游客同时也是外来潜在购房者，开发“旅游度假楼盘”，可使游客在感悟北海“夏无酷暑、冬无严寒”的气候、胜似氧吧的空气质量等人居环境优势和了解北海较低房地产价格的同时，容易产生投资购房的冲动。另外，游客返回当地对亲朋好友的体会诉说，遇上正寻求“理想第二居所”的对象，还将产生意想不到推广作用。
结束语：国家实施宏观调控政策对炒作过热、泡沫过大的房地产业发展，是一种制约，甚至是打击；而对价格较低、刚起步的房地产业发展，则是一种保护，同时也是机遇。因为真正有实力的开发商，此时投资的必然是具有更大发展空间的地区，正如股市上的“热门庄股炒作之后，就是低价绩优股的表现”一样。机不可失、时不我待，被誉为中国大陆最适合人居住“三海一门”（珠海、威海、北海和厦门）之一的北海，其拥有诸多发展优势的房地产业，明天会更有作为。因此，对北海房地产发展的前景一定要充满信心。
上海旅游网