问题描述：
这块地的位置大概背面环海,正对面是省铁路出口 总说就是他位置真的不错 因为它不能改性质和改容积率 所以项目范围定的很死. 我是希望有高手能指教下我 搞个比较完整的房地产项目方案 本人不胜感谢 .能有采纳者我在追加15分 谢谢各位帮下忙啊
此地在海口西海岸 它的正对面刚好是要去海口火车站的路 海口属于新兴的房地产热点之一 在经历了金融风暴后目前依然独善其身 这几年海南作为中央扶持的对象 海口首当其冲 所以 现在海口房地产属于热点 海口现有100多W人 主要以第三产业为主 此地海滩可以作为游泳 休闲 度假
都可以利用的场所 交通方便 旁边一公里都在建设房产 酒店 商业用地比较多 这个圈属于 住 休为一体的圈子 当然 它刚好在火车站旁边 所以肯定有大量的外来人口 地图我可以用位置说下 就是它背后就是海 属于一线海景 环境;安静 临近一个村 正面临路口交通非常便利 它是远离市中心的 项目成本未定 它那块地问题就在于不能改成商用地 (国家不允许) 你所提的后面几点都不是问题 我们这边有专业的人士 头痛在于 非商用地 容积率低 在高地价成本的情况下 怎样才能用它 并以最快的速度把它转化成盈利 在最短的时间内把MONEY赚回来的项目 这正是我们需要的项目方案 所以想问下 如果我写的还不够充分可以提出 我在写
问题解答：
想搞个比较理想的房地产项目，指望在网上的三言两语是不靠谱的。
再说你的提供的信息和条件也太不全了，无论是方案策划还是建筑设计，我想至少需要明确以下的信息
1、在哪个城市，这个城市的地理位置、经济状况、人口状况、周围的资源都将影响到项目的定位
2、地块处在这个城市的什么位置，海滩是否有可以开发利用的旅游资源，地块周围是什么状况
3、一个标有用地边界的地形图
4、土地的成本大概怎样，将土地的成本始终考虑在商业策划中，将对项目的商业定位与运营效益更加有针对性。
5、仅有容积率的指标，离方案设计成型还很远，需要就设计中的其他要求与规划局做必要的沟通
6、涉及到旅游用地的开发，与旅游部门的管理要求也要做一下衔接。
暂时就想到这些，大家可以再补充一下。
城市用地分类里面并没有“旅游用地”这个概念，这是土地批文或规划指标里面的描述吗？和旅游业相关的就是商业金融业用地中的旅馆用地或文化娱乐用地中的游乐用地。也就是包括旅馆、招待所、度假村、游乐场、俱乐部什么的。
作为商业金融业用地，这个容积率已经不低了，按照40%建筑密度建设，还能建十几层呢。
50多万的建筑面积，可以把这几项全都做进去了，我想这个项目主要是考虑如何经营了。
上海旅游网