问题描述：
在二手房买卖中，卖家的房贷未付清，需要转按揭于买家名下，请问在转按揭的详细流程是怎样？涉及的材料和费用有哪些？
谢谢！越详细越好！
问题解答：
甲：卖主 乙：买主
都需要的是双方的户口，或暂住证。身份证。如结婚了，则需要结婚证。
假设甲有20万银行贷款未还，而甲有偿还能力，则乙付定金，甲预约还贷，偿还贷款，乙申请贷款，在银行贷款时付首付给甲方，过户，乙将领证通知单交给银行，等待下房本。
如甲无还款能力，则乙先付给甲方20万，甲方拿20万还贷，其间由中介方保管房本。（因风险较大，希望找一家正规中介。）其余手续，和需要的证件不变
定 义： 已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。
服务对象： 1.需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人2.需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人3.已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人4.各类中介公司、物业公司和开发商
1. 买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证；有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款；其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
上海二手房公积金贷款之如何用好公积金贷款
李先生夫妇工作稳定，住房公积金缴存正常，计划购置一套100平方米左右，价值90万元的上海二手房住房，以改善居住条件。首付款预计35万元，申请住房贷款55万元，以后每月归还住房贷款2500元。根据李先生夫妇的想法，业内人士向其提出两个方面的建议：
用足贷款额度发挥利率优势
上海二手房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是低利率。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为7.83%，(优惠利率为6.655%)，而住房公积金贷款年利率为5.22%，两者相差2.61(与优惠利率差1.435)个百分点。对一笔50万元15年期的二手房住房公积金贷款和商业贷款进行比较，商业贷款比公积金贷款每月多支付约400元，15年多支出利息约69640元。这种利率差还会随着贷款期限的延长而进一步拉大。因此，应尽可能的贷足公积金贷款。
贷款额度确定以后就要考虑怎样用公积金来归还贷款？如何用好上海二手房公积金贷款？又怎样可以节省利息？
上海用公积金贷款减轻还款压力
说起还款，李先生夫妇首先想到了用上海公积金账户中的余额来归还二手房贷款，但是还款方式有“逐月还款法”和“一次性还款法”两种。应该选择哪种还款方式，需要先作一番比较：如果选择“一次性还款法”，每年用其住房公积金账户里的余额部分提前归还其住房贷款一次，假设住房公积金月缴额每年增加13％，大约可以用一半的时间结清其全部住房贷款，减少约一半的利息支出。
如果选择“逐月还款法”，李先生夫妇公积金账户里已有上海二手房公积金余额加上每月缴存的住房公积金，假设住房公积金月缴额每年增加13％，那么贷款前期有一段时间内是不需要自己出钱还款的，以后很长一段时间里每月也只需付少量现金用于还款，当月缴存额将大于其月还款额后，就不用自己再出钱了。采用这种方式虽然利息支出没有减少，但是借款人的还款压力减轻了。
经过比较和分析，李先生认为二手房公积金贷款前期资金使用比较紧张，而自己收入还处于上升期，所以选择“逐月还款法”比较好，这样可以减少前期的还款压力，如果今后资金宽松，再变更还款方式为“一次性还款法”来减少利息支出。
总之，用好、用活自己的上海公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有很多诀窍，聪明的你如果懂得巧妙利用的话，可以帮你省下不少“银子”。
首先,贷款剩余金额要大于首付款才能做转按揭.
其次,转按揭对上家的资信有要求,如果上家资信不好,就做不了转按揭,
流程:签贷款申请,上下家和担保公司签担保协议,公证处公正,审批通过后贷款放担保公司,由担保公司陪同上家还钱.最后把多余的钱给上家.
如果你资信没什么问题,转按揭需要上家付担保费千分之4.5--5,公正费200.其他就没什么费用,\
如果你有贷款方面的需要可以找我
奶奶的，贴那么长想累死人啊?
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