上海房屋拆迁时产权房相比其他类型房的优势

问题描述：

我家是上海浦东陆家嘴区域的老房子，是外公学校分配的，之前的户主是我外公，但他过世后就一直没有办过注销户口，每次缴房费时都还是外公的名字。一直到现在。

现在有四个人的户口，最早是我和我爸的户口，后来1996年，外婆的房子卖掉了，我妈和我外婆的也动迁到现在的房子里，一直到现在。最近说我们这里可能要拆迁了，想问一下：

1. 户主由于是我故去的外公，在动迁时是否可以自然过户
2. 由于妈妈和外婆的房子有过买卖，是否会影响动迁分房
3. 之前一直没有把房子买下来，是否产权房比非产权在拆迁时更有优势

问题解答：

1. 你的情况和我的一样，我祖母去世了，我们一直没更改过户主，以为会按照户口本上的前后顺序顺延下去，自然由第二个人当户主，但其实不是这样，而且这在动迁时会遇到问题，必须先去物业公司（原来我以为是房管所，现在已经变成物业公司了，反正就是房费收据上盖章的公司）申请变更户主。
这个变更必须在你们这个户口内所有人一致同意的结果下进行，比如你们要将你父亲变为户主，其他的人都要同意并盖章（是章，不是签名），你外婆还要另外写一份同意你父亲作为户主的说明。申请完后，要起码50个工作日才能拿到新的房票本…………这个慢啊，我去年年底申请的，到现在都没拿到。

2. 这个要看动迁组的本事了，如果他们不提，你们也不提。他们如果查到的话，就算不能完全按照象你父亲这样的标准给予补偿，你们极力坚持最终也会给予适当补偿的，看你们的耐力。

3. 好像有这样的说法的，其实你买下产权也是要花钱的，如果花费不高建议你还是买下来，并且把你妈、外婆的名字都写上去，这样针对你提出的第二点会有很大优势。

1. 户主由于是我故去的外公，在动迁时是否可以自然过户
动迁的时候属于自然过户，但是否有遗嘱，有没有具体的财产继承问题，如果没有属于自然分割

2. 由于妈妈和外婆的房子有过买卖，是否会影响动迁分房
拆迁补偿是根据你房子的情况及其户口来进行补偿，和被拆迁户是否拥有其他房产无关

3. 之前一直没有把房子买下来，是否产权房比非产权在拆迁时更有优势
从拆迁系数上来说，产权拆迁是按照建筑面积乘以补偿金额，而使用权房，在拆迁时会按使用面积乘以一定的系数来补成建筑面积，但一定不多余正常的产权建筑面积，补偿金额也会稍微低一点

但具体分析你现在这套房子，如果要转成产权，先要使用权过户，在按2560乘以建筑面积，得出赚产权的费用，可以用工龄，房屋年限折旧等抵消一部分

1、动迁时是不会自然过户的。根据规定，承租人在租赁期间死亡的，与其生前的共同居住人可以继续承租。所以你们可以去办理承租人变更手续。
2、不会影响动迁分房。现在公房拆迁大多采用货币补偿，上海公房拆迁补偿款的80％补偿给房屋承租人。
3、因为公房的购买价格和申请人的工龄、房屋使用年限、楼层等因素有关，所以不能简单的说是否合算。不过，产权房得到的拆迁补偿款通常会高一些。你们可以在变更承租人后将此房按房改政策买下，变成产权房。