酒店资产营运报告

问题描述：

希望得到一份完整的酒店资产营运报告，其中包括三个方面的内容；第一：酒店的定位；第二：酒店的经营；第三：酒店的财务

问题解答：

参考：
　　酒店规划营运可行性报告
　　各位投资人，大家好！
　　1：项目概况
　　地址:成都市******
　　此楼地处******对面，楼高外5层，内3层，类似四合院模式建筑，建筑面积为2380平方米，经过初步测量和测算，可按3星标准改造64个标准间，4个 豪华套房，1个40人左右的会议室，1个可利用面积120平方米的茶吧，1个90平方米左右的接待大厅，1个110平方米的中餐厅（可容纳100人就餐）
　　2：市场定位
　　酒店经营的成功与否关键在于销售渠道，我们将该酒店定位在经济型快捷商务酒店，将与成都多家有实力旅行社深入合作，在常规的淡季（本年11月中旬----次年3月中旬）来临的时间将借成都是全国5大空港的优势与航空公司紧密合作。
　　3：价格定位
　　根据对成都1环路以内的多家酒店考察，我们将本酒店的价格定位在，标准间：90元/间------180元/间，套房：160元/套---280元/套（这是同等酒店的中低价位，价格的波动是根据市场的淡季和旺季，旅行社用房和散客用房来决定的）
　　4：相关设施规划
　　酒店的内3楼平台上有120平方米的空位可改造成中型茶庄一个，以转租的方式找到有意愿经营的人（只能作为茶庄，不能改成其它用途）以增加酒店的总体收入，酒店改造后一楼有110平方米的中餐厅可以找专业做餐饮行业的人加盟经营，达到专业人做专业事，这样对酒店的声誉也有帮助。
　　5：销售对象定位
　　酒店建成初期营销非常关键，我的初步观点是，以旅行社为初步销售对象，慢慢的扩展酒店的影响，最后达到直客和旅行社客人的整体销售比例为：60%对40%甚至更高。
　　6：投资估算
　　初步预算，投资金额在230万元（含当年房租50万元，房租押金20万元，酒店改造和设施更新，执照办理等等相关手续160万元）。
　　7：资金回笼
　　酒店的经营大体上不会牵涉到拖欠费用，资金的回笼可以以天执行，可以以周执行，可以以月执行，关键是让投资人感到资金的安全和对投资的回报有足够的信心。预测资金回笼概况：全年按70%的销售额度计算（这个销售比例是成都一环路以内同等酒店的最低标准）。68间*70%=47.6间*100元/间=4760元/天。除去基本开支和基本运作资金，每天至少可以回笼2000元的资金（这是最低标准，旺季房量销售提高则可以更多回笼资金），以次核算，全年可以回笼资金最低72万元以上。
　　8：赢利预测
　　鉴于酒店的房价销售全年不能达到完全统一，经过仔细分析和核算，按全年平均销售价格100元/间，全年销售比例70%来核算。
　　全年的酒店预计销售额为：
　　68间*70%=47.6间*100元/间=4760元/天*30天*12个月份=1713600元+茶吧租赁全年50000元+餐厅租赁全年60000元=1823600元
　　全年的酒店预计开支为：
　　房租500000元+水电费，床上用品清洗，酒店一次性用品，简单维修等费用160000元+人工工资180000元+工商，税务，资金利息，酒店用品折旧等费用280000元=1140000元
　　全年的酒店预计纯利润： 1823600元-1140000元=703600元
　　9：盈亏分析
　　成都目前是酒店行业欣欣向荣的一段美好时光，酒店行业的前景怎么样，要看它所在的城市的发展潜力和速度，成都现在是国内2线城市中经济实力和可持续发展中的翘楚，是中国的5大空港之一。最重要的是，现在酒店所处的位置是在一环路以内，紧靠成都的世界名片----宽窄巷子，琴台路。离成都心脏---天府广场，地铁一号线站口都在1000米以内，这样的酒店一定是客人的首选。所以酒店的赢利前景是非常的好，如果要说说亏损的可能，有，那就是类似2003年的非典和不可预测的战争和灾难，但是这不是我们一个经营者能左右和决定的。
　　10：酒店的前景和所有功能
　　我从事旅游行业已经快10个年头了，每天的工作少不了要和不同等级的各种酒店行业打交道，虽然我们这个酒店从规模上，等级上在成都都只能算中小型酒店。但是一个企业的经营和管理不管大小要有它的特点，我将会把它改造成集：酒店，餐饮，品茗，旅游，航空票务，各类商务车辆，小型会议为一体的全功能化商务快捷酒店，让客人在他下榻的房间内感受到方便，快捷，温馨。
　　结论：
　　要说动投资人来做这件事，是有难度的，因为我们的关系不对等，但是我们的优势在于我们随时把握住了这个行业的脉络，能准确的掌握这个行业的经营方向和利润增长点。在这种情况下，如果能保证投资者资金的安全性，资金稳步的回笼期，资金的合理回报率，睿智的投资人你会做什么样的选择呢？

　　此致！

　　报告人：蒲柯阆

　　2008年3月13日