南岳首条文化街区——松麓街之行

南岳文化历史渊源

南岳衡山是中华五岳名山之一，位于湖南省衡阳市南岳区，海拔1300.2米，是著名的佛道儒三教合一之圣地，环山有寺、庙、庵、观200多处。衡山山神是古时民间崇拜的火神祝融，他居于衡山，教民用火，化育万物，死后葬于衡山山中，被当地尊称南岳圣帝菩萨，也是南岳大庙最大的菩萨，道教“三十六洞天，七十二福地”，有四处位于衡山之中。

南岳历史悠久，风光秀丽，文化灿烂，大师辈出，素有“文明奥区”，“中华寿岳”，“宗教圣地”，“五岳独秀”之美誉，在数千年的历史文化沉淀中，保留了灿烂辉煌的南岳衡山文明，在国内外产生过重大影响，形成了独特的地域文化。具体包括佛教文化、道教文化、火文化、寿文化、书院文化、民俗文化、石刻文化、楹联文化、雕刻文化等；

l  佛教文化：现有佛寺及遗址就有上封寺、祝圣寺、福严寺、南台寺、方广寺、藏经殿、大善寺、广济寺、丹霞寺、湘南寺、马祝庵、水月寺、衡岳寺等；

l  道教文化：现有道教宫观及遗址玄都观、黄庭观、九仙观、紫竹林、南岳庙等；

l  火文化：南岳是中国火文化的发源地，是火神的栖居地和火神崇拜的目的地，南岳的“火文化”影响深远且代代相传，它既是“文明奥区”的源头，也是南岳古代文化从未截断和枯竭过的主流，直至今日仍然是南岳文化重要组成部分，是南岳引以自豪的文化品牌。

l  寿文化：有寿苑、寿坛、万寿广场、万寿鼎等；

l  书院文化：有卢潘、韦庙、文宝、景行、南轩、集贤、甘泉、白沙、车廊等17个书院；

l  民俗文化：南岳衡山是一座活的民俗博物馆，保留了大量民间故事、传说、习俗；

l  石刻文化：南岳为花岗岩山体，历代人文荟萃，保留了大量的石刻艺术，成为我国少有的艺术博物馆；

l  楹联文化：南岳的祠、庙、观、殿、亭、台、楼、阁众多，留有大量的楹联，形成了南岳的楹联文化；

l  雕刻文化：南岳的雕刻富有地方特点，精巧细腻，巧奇天工，南岳大庙的144块汉白玉石雕及祝圣寺500罗汉石刻画像，成为南岳石雕艺术之宝.

1982年，衡山列入第一批国家级重点风景名胜区名单；

2001年获得全国顶级、湖南唯一的“全国文明风景旅游区示范点”殊荣；

2006年2月，衡山入选首批国家自然与文化双遗产名录；

2006年被评为中国最值得外国人去的50个地方之一；

2007年5月，被评为首批国家5A级旅游景区；

2007年8月，衡山经国务院批准被列为国家级自然保护区；

2008年被评为最受群众喜爱的中国十大风景名胜区。

Where 松麓街在哪里？

南岳第一街/松麓街

南岳松麓街据史料记载，最初建路可追溯至唐朝中叶，距今已有一千三四百年的历史了，是南岳祝圣寺旁最重要的一条官道，为每一个中国人传递着历史的厚重和文化的力量，后几经兴废，这条与祝圣寺毗邻的官道名曰：松路街。而今天的松麓街如同涅槃重生般跃然于南岳古城，承接着唐代那条著名的松路街，延续着往日的繁华与辉煌。

松麓街位于南岳大庙东侧，是南岳唯一一个统一招商统一经营统一管理的文化旅游项目，同时也是市区二级重点文化项目，项目地处“松麓街—东街—南岳古镇—祝圣寺—大庙—秀街”黄金旅游线的核心位置，集文化体验、休闲度假、旅游购物等于一体，打造以情境休闲、南岳文化创作展示为主体的特色旅游景点。

松麓街以全国最具知名的禅宗文化休闲之旅为最大亮点，依托南岳本土文化，打造引客聚客的夜游文化名片，结束南岳“白天看山，晚上睡觉”的历史，提升消费层次，满足游客的多元化需求，项目承载南岳一山（衡山）一庙（南岳大庙）一寺（祝圣寺）一街（松麓街）一礼（纪念品）的理念，招商完成后必将成为游客到南岳的必游之地。

706万旅游人次，

57亿元只是商机起点

近年来，南岳大力实施文化引领、文化带动、文化营销三大“文化战略”，紧紧围绕建设国际文化旅游城市来打造，其对外影响力得以大幅提升。

2014年，南岳累计接待游客706.05万人次，同比增长8.86%；实现旅游总收入57.33亿元，同比增长15.19%；完成门票收入3.046亿元，同比增长9.84%。

预计到2020年，随着南岳国际文化旅游城市目标的实现，南岳将形成兼具社会效益以及经济效益的独特文化旅游城市。松麓街预计5年后可达到150万人次服务规模和100万人次的过夜服务，在进一步向世人充分彰显南岳人文魅力的同时，成功实现南岳文化旅游的转型升级，成为南岳乃至湖南一张响亮的“文化名片”，其发展空间之大，投资经营回报之高将不可估量。

各种殊荣，见证发展前景+

“首批国家5A级旅游景区”、“最受群众喜爱的中国十大风景名胜区”、“中国唯一一个佛道儒三教合一之圣地”、“首批国家自然与文化双遗产名录”、“国家级自然保护区”、“中国最值得外国人去的50个地方之一”、“全国文明风景旅游区示范点”等七大顶级品牌，南岳已成为各种荣耀桂冠于一身的时代宠儿，发展潜力之大可想而知。

重大旅游盛事，力捧南岳经济+

南岳茶文化旅游节、南岳国际道教论坛、中国南岳衡山国际寿文化节、书香南岳建设活动、南岳国际原创音乐节、中国南岳衡山山地车挑战赛、中国南岳负重登山挑战赛……….精彩纷呈的文化活动将南岳更好的呈现在世人面前，进一步推动其迈上国际舞台，大大提升南岳城市知名度、促进城市经济发展。

大交通体系全面升级，加速南岳旅游转型+

作为一个国际级的旅游城市，不论是公路、铁路还是航空，南岳已形成了一座旅游城市具有的“阡陌交错”。

航空：衡阳南岳机场为国家4C支线机场，定位为湘中南地区航空中心，东临京港高铁衡阳东站、京港澳高速公路、衡炎高速公路、湘江，北接衡阳白沙洲工业园区（深圳工业园）、衡柳铁路衡阳南站、衡昆高速公路，西连岳临高速公路、衡邵高速公路、娄衡高速公路，衡阳中心城区通过衡云干道直达南岳机场。南岳机场已于2014年正式通航，首批开通衡阳至北京、衡阳至上海路线，南岳机场以衡阳为核心，辐射邵阳、郴州、永州、娄底和炎陵、攸县、茶陵、湘潭县等周边49个县市，8.67万平方公里，受益人口超过2700万，极大地促进了衡阳西南云大都市区和大衡阳都市圈的快速发展。

铁路：京广铁路、武广高铁全线开通，全国旅客可以乘高铁直达南岳衡山，在衡阳东或者衡山西（衡山西更近）下车，到长沙仅半个小时。

公路：107国道、京港澳高速、南岳高速、潭衡高速公路、衡桂高速公路、衡邵高速公路、衡昆高速公路、衡炎高速公路等畅通立体交通网络，南岳到周边省市可全程高速连接，随着高速路网的升级，南岳交通路网四通八达。

中国.南岳.松麓街

南岳旅游转型升级的代表作，激活旅游休闲消费的重要引擎

松麓街的诞生，让南岳在观光游的华丽背景下，蝶变成集观光、休闲、娱乐、购物、度假等多元复合为一体的旅游新时代，从此，掀开了南岳旅游的新篇章，旅游人次将呈现几何级数的上升跳跃，旅游收入将迎来爆炸式的疯狂增长，境外旅游客量还将大幅增升。

2万平米世界级旅游商业地标

项目概述+

区位力：松麓街坐落在中国五岳之一的南岳衡山——衡阳市南岳区东城核心商圈，占地50亩，招商铺面数量达330余个，商业招商面积达2万㎡，左邻农贸市场、右邻寿岳广场、共和五星级酒店、紧靠千年古刹祝圣寺、直通朝圣胜地南岳大庙，占据通往南岳各大景点的咽喉要塞，人流汇聚商业福地。

辐射力：项目半径500米周边范围内，酒店宾馆数量近100余家，床位拥有量近1万张，给松麓街的繁荣提供不可复制的消费平台支撑。

交通优：项目处南岳区东城核心商圈，15分钟轻松畅达衡山西高铁站、衡山火车站，距南岳机场仅半小时车程。

景区芯：处南岳景区核心位置，直接连接南岳大庙、祝圣寺，距万寿大鼎1公里，距水帘洞2公里。

钱景阔：南岳的年游客量已经达到700多万人次，每年以9%的速度向上增长，南岳旅游收入更是以每年15%的速度增长，2014年南岳的旅游收入达到57亿元。

基本建筑技术指标+

占地面积：50亩    建筑面积：2万㎡     门面数:330间

What松麓街是什么？

文化创意街（配图）

传统文化：南岳佛道儒宗教文化用品，斋戒用品、易经文化类、南岳版画、艺术剪纸等；

创意文化：创意文艺工坊、竹木根雕、陶艺、文艺创作（书法、书画）等；

精品旅游购物街（配图）

A、工艺品、旅游纪念品（漆器、美术陶瓷、绘画、刺绣、印染、纺织品、饰品等）；

B、农副土特产系列（风味食品、农副土特产等）；

C、特色服饰及纺织品、特色旅游户外用品、旅游箱包及皮革制品等。

中华名特餐饮街（配图）

国内外知名品牌餐饮、全国知名特色小吃、便捷餐饮，特色名俗餐饮、茗茶、咖啡吧、水果主题吧、特色餐饮等。

旅游休闲客栈（配图）

9个休闲主题客栈

曼妙而生，倚靠窗台的休憩庭院，

依心而居的感动

时尚艺术休憩空间

咖啡吧、酒吧（音乐主题吧、清吧、特色酒吧、演艺吧、红酒吧等）、特色精品店、书吧等

创意工坊（配图）

琉璃、陶艺、银器、蜡染、

西兰卡普手工作坊，

千百年的艺术经典，

在老艺人的指尖传承。    

撬动数十亿休闲消费力

填补旅游空白

松麓街以打造全国最具知名的禅宗文化休闲之旅为最大亮点，依托南岳本土文化营造引客聚客的不夜名片，结束“白天看山，晚上睡觉”的历史，提升消费层次，满足游客多元素的需求，同时延展了松麓街的商业价值。

随着南岳旅游的发展，南岳文化旅游的升级转型以及政府对南岳文化产业的大力支持，南岳将改变南岳“白天上山，晚上睡觉”的尴尬格局，促进南岳夜游文化的提升，促使南岳旅游经济“二次腾飞”。预计3年可达到50万人次的服务规模和30万人次的过夜服务，5年达到150万人次服务规模和100万人次的过夜服务，在进一步向世人充分彰显南岳人文魅力的同时，成功实现南岳文化旅游的转型升级，成为南岳乃至湖南一张响亮的“文化名片”。

松麓街的诞生抢占了天时、地利、人和，随着南岳文化转型的成功，必将带来旅游人数的增加，进而带动消费水平的增长，提高消费档次。根据专家分析，未来5年内，整个南岳每年将会有约数十亿的强劲消费力，这些消费力的释放就需要全新的消费商圈来支撑，而处于南岳黄金走廊上的松麓街的诞生，将被视为是对南岳商业物业的空白弥补，未来松麓街将成为南岳的夜游名片。

创建国际级旅游文化标识

创新是旅游街区的灵魂，特色产品让旅游街区更有生命力。人流是旅游街区做旺的保证，松麓街处南岳景区核心位置，畅享南岳大庙、水帘洞、祝圣寺、万寿大鼎等景区人流优势。

松麓街业态整体以文化创意产业业态为主题，集中华名特小吃、创意工坊、时尚体验清吧、精品旅游购物、休闲主题客栈、休闲娱乐体验咖啡吧、书吧以及综合服务业态为一体，多主题、多业态方式互补共荣，通过人流共享来带旺商街；

How松麓街怎么做

专业招商，专注运营

为经营保驾护航，为商家创赢未来

招商原则：

松麓街招商实行“三个重点四个优先”的原则

1、三个重点：对名家、名品、名企重点招商；

2、五个优先：对文化项目优先，对厂家优先，对名优品牌优先，对独家经营优先，对特色项目优先；

招商业态：

松麓街业态划分整体以文化创意业态为主题，同时辅以其他业态主题的商业街，多主题、多业态方式互补，通过人流共享来带旺商街；

业态比例为：（按商家数量）

消费档次比例：（按商家数量）

1、文化产业类：

传统文化：南岳佛道宗教文化用品，斋戒用品、易经文化类、南岳版画、艺术剪纸等；

创意文化：创意文艺工坊、竹木根雕、陶艺、文艺创作（书法、书画）等；

2、名特餐饮类：国内外知名品牌餐饮、全国知名特色小吃、便捷餐饮，特色名俗餐饮、茗茶、咖啡吧、水果主题吧、特色餐饮等

3、时尚体验类：酒吧（音乐主题吧、清吧、特色酒吧、演艺吧、红酒吧等）、特色精品店、书吧等

4、精品旅游购物类：A、工艺品、旅游纪念品（漆器、美术陶瓷、绘画、刺绣、印染、纺织品、饰品等）；

B、农副土特产系列（风味食品、农副土特产等）；

C、特色服饰及纺织品、特色旅游户外用品等；

5、主题客栈类：依托二楼住宅，可以打造成特色旅游主题客栈；

6、综合服务类：医务室，演出场地（松路广场）、快递服务、导游服务、自驾游、驴友等接待中心、户外运动用品专卖店、日用品购物、婚纱影楼、形象设计、数码冲印、便民超市/药店、银行自助存取款服务等

专业运营管理团队

成立独立的专业运营管理公司，执行“三统一”和“一特色”的经营管理模式，“三统一”即：统一管理，统一招商，统一推广，“一特色”即：以文艺创作基地为主导的特色经营。

(一)前期招商保障和措施：在项目运营商总体采取“三项保证八大措施”

1、三项保证：保证政府项目指导中心保驾护航，保证专业团队担纲招商运营，保证富有经验的旅游专家担任旅游操作。

2、八大运营推广措施：

Ø  实施高举高打，打造南岳旅游新景点；

Ø  搭建现代化经营的资讯平台，实现全球商业资源共享；

Ø  政府支持重点招商引资项目，实现全球主力店定向招商；

Ø  专业招商团队推进，国内知名旅游区品牌商家一网打尽；

Ø  实施全年度系列推广活动，通过与政府联办，与知名媒体行业协会联办等形式举办各类活动；

Ø  与政府媒体多种渠道推广，景区全方位覆盖；

Ø  打造休闲旅游品牌，构建名人名企名店效应；

Ø  与行业协会、旅行社、自驾游中心建立长期密切的合作。

（二）租赁及后期招商运营管理：

Ø  对于租赁时间较长、面积大、装修成本高的商家，如超市、酒吧、大型会所等商铺，招商前需与业主商洽租金递增率和年限的相关问题。

前3年对经营户实行考核免租制度，制定商铺经营管理条例，包含商户考核规范和奖惩制度等，对经营情况、经营表现良好的经营户实行定额减租或定比例减租政策，增加经营户入驻信心，并改善项目形象，同时，经营户若在前3年有违反经营管理条例的行为，经营管理部门可酌情处罚，以规范经营秩序。

租金优惠政策：

项目前期招商针对所以入驻商家采取免租优惠政策，先进驻先优惠

Ø   对进驻时间早的商家给予额外优惠免租政策；

Ø   对创意产业、对名优品牌、对创意文化项目给予额外优惠免租政策；

Ø   对装修有特色、装修投入大的商家给予额外优惠免租政策；

²  物业管理费、运营管理费减免政策：

Ø   临街小街铺：第一年全免，第二年减半，第三年减免一个季度

Ø   大铺（300㎡以上）：第一年全免，第二、三年减半收取

²  税收、信贷优惠支持:

Ø  全程协助商业物业使用人向当地政府部门申请税收、工商、卫生方面的优惠政策，全程协助商业物业使用人办理各项营业所需的证明资料，以及协助商业物业使用人争取银行相关方面的信贷优惠。

²  旅游游客扶持

Ø   全年1000万的广告推广宣传（户外、电台、网络、松路街DM）

Ø   设南岳文化研究中心，南岳18怪文化展示中心，宗教用品展示中心，全国自驾游接待中心，旅游协会接待中心，旅行社接待中心，驴友、登山爱好者接待中心、书协画协、雕塑创作接待中心，音乐人、流浪歌手、原创音乐歌手接待中心，婚纱摄影外景点接待中心，禅修接待中心，收藏古玩协会接待中心，禅茶文化交流接待中心，大专院校师生旅游接待中心

Ø   松路广场全年举办大小型各类推广活动

Ø   政府媒介宣传（户外、电台、网络、南岳旅游指南）

合作方式：

租赁经营

即将引爆的百亿商机

松麓街催生超越想象的商机

根据官方数据和权威调研机构的统计，南岳旅游年增长率为9%，若以2014年旅游706万为基数进行计算，那么2020年旅游人次将达到1184万，此时，若以阳朔目前的人均消费额1200元为参考基数进行计算，则2020年南岳旅游消费总额将达到142.1亿元。

2020年达到142.1亿元，这是基于纯观光游增长率下的商业辉煌，以南岳为首的、南岳多处休闲度假游景点的运营，让旅游增长率将呈现大幅提高，旅游消费总额还将大大突破。

预测模式：

²  2020年旅游有效人次：706万人次x（1+9%）^6=1184万人次

²  2020年旅游消费总额：1184万人次x1200元/人次=142.1亿元

2020年，巨额商机井喷送麓街

目前，南岳的人均消费额仅500元，5年后，如果以阳朔现在的人均消费1200元为参考标准进行计算，那么，2020年的休闲度假游消费总额将达到82.9亿，而这82.9亿元是由休闲度假游而产生的。

根据丽江、阳朔、凤凰等景区的休闲度假游消费额统计，休闲度假游街区消费额在休闲度假游消费总额中比率达到70%，以此类推，那么松麓街也将在82.9亿元的消费总额增量中占到70%,即58亿元。

预测模式：

Ø  休闲度假游消费总额：1184万人次x（1200元/人次-500元/人次）=82.9亿元

Ø  休闲度假游街区消费额：82.9亿元x70%=58亿元

旅游商业街一铺难求

阳朔西街、丽江四方街等旅游商业街价值连城

休闲度假街区四方街诞生后，丽江的游客人次和人均消费客发生了急剧的增长，年旅游人次以每年50多万的速度递增，有些年份甚至达到100万，人均消费额也由过去的400余元增长为1200余元，旅游收入截止到2014年高达379亿元。四方街，以艳遇之都的神奇魔力，让丽江从春节的江南水乡变成万众迷醉的度假天堂。

阳朔西街的诞生让阳朔成为小资聚集的天堂，西街出现以后，阳朔的游客量发生了快速的增长，年旅游人次以每年40多万的速度递增，有些年份的年旅游人次甚至达到了100万，人均消费额也由过去的200余元增长为1200余元，旅游收入截止到2014年增长了近30倍。

五年内，

达到阳朔西街现有经营水平

现状：+

目前国内最具品牌价值的旅游度假胜地丽江、阳朔，在其城市旅游大力发展休闲型产品后，品牌价值逐渐明显成熟，地方年游客量、旅游总收入随之逐年大幅增长。

即使如此，处于发展及转型期的南岳，游客数量也与它们相当。随着丽江、阳朔旅游的飞速发展，旅游商业迈入成熟期，消费指数和经营成本接近峰值，这对于成长期的南岳，尤其是松麓街来说是千载难逢的机遇

发展：+

就目前而言，和丽江、凤凰、阳朔西街等一线旅游商业相比，无论是规模、功能，还是市场营销、品牌运作方面，松麓街都还有较大的上升空间。南岳的旅游转型给松麓街聚客留客等发展休闲度假消费带来利好条件，加上南岳具备相当规模的消费潜能，使得松麓街旅游形态具有很高的市场包容力，促使人脉、商脉的密集交汇，届时松麓街的品牌随之逐步打响，进而促成客源结构国际化，文化旅游价值上升空间骤然打开。

随着休闲旅游的转型完成,松麓街的营运，届时南岳的旅游人数与人均消费水平将大幅度提升。

未来：+

松麓街致力于提升旅游配套、消费、服务等品质，发展旅游文化商业，将对南岳旅游品牌的休闲型空缺进行根本性补充，从而使丽江、阳朔的传奇在中国.南岳.松麓街得到更深层次的升华和飞跃。

松麓街以旅游为支柱经济，全面带动商业、文化、生活、娱乐的共荣，从而使得松麓街作为一个旅游休闲文化创意产业街的声名也越来越凸显出市场竞争力和品牌号召力，成为南岳旅游的一张靓丽的名片。

松麓街作为南岳休闲度假游的名片，将成为游客到南岳休闲旅游的必留之地，每年的消费增长量将保持稳步提升的态势。

目标：+

不到5年达到阳朔西街现有经营水平。其实，我们现在的游客数量增长趋势与阳朔西街相当，只是缺少一个高端的、复合的消费平台，松麓街集天时、地利、人和孕育而生。

曾有，不再有

在丽江四方街，在阳朔西街，一些街铺，被天价交易；还有一些商铺，却依然保留在原主人的手中，接受着他人的艳羡。

丽江四方街，从运营开始到成熟，大约经历了4-5年；

阳朔西街，成熟变短为2-3年；而今年开发的凤凰古城，仅1-2年时间就已人气鼎盛了。

松麓街，传承南岳的人文气质，扛鼎南岳的旅游未来。

在经营商和游客的双重作用力下，松麓街实现成熟运营，也必将是指日可待。