中国的旅游业正面临着一个大发展的格局，未来5年还将面临一个黄金发展期。目前，酒店业的发展在各地的势头很猛，下一步还将有一个更猛的发展趋势。在这种情况之下，热投资要冷思考，尤其要警惕中国酒店业发展过程中的泡沫。
□魏小安
中国的旅游业正面临着一个大发展的格局，按照国家旅游局的说法，未来5年将面临一个黄金发展期。酒店业的发展在各地的势头很猛，会上STR公司提到的数据反映了一部分，我的看法是下一步还有一个更猛的发展趋势。在这种情况之下，热投资要冷思考，就是要警惕中国酒店业发展过程中的泡沫。
一、泡沫化的趋势已经产生
在酒店领域，泡沫化的趋势已经产生，主要涉及以下三个方面：
1.市场泡沫（1）旅游需求
旅游需求迅猛增长，这一点凭我们日常生活的感受都能认识到，但是这种迅猛是可以长期可持续的吗？是不是始终可以保持这样一个势头？恐怕都需要研究。
中国经济形势现在有以下几个特点：一是通货膨胀率高。这也是全国正在抓的重点。通货膨胀产生的另一个特点就是刺激人的消费，因为钱在银行里存着就要“毛”，这时候能花的钱赶快花。二是现在投资渠道窄。没有正常的投资渠道，钱只好存在银行里，看着贬值，显然不行。三是构造了一个非常独特的现象，原来不同商品是不同的价格体系，现在价格体系打通了，大家才发现旅游没有那么贵。比如，我看到一个旅行社打了一个广告，叫做“1平方米遍游欧洲，1间厕所周游世界”。这样的话刚看的时候有些发愣，仔细一想是这个道理：北京1平方米三到四万元，确实可以遍游欧洲了；1个洗手间6平方米是20万元，也可以周游世界了。这时候就可以发现，住房多1平方米、少1平方米不重要，但是在生活经历中增加了一个“遍游欧洲”，这是完全的不同的概念。
诸如此类的原因集中到一起，就形成了现在消费市场突出的特点：大钱不敢花，当然也没得花，买房子现在还有几个人有钱买？中钱不用花，买车限购，家里再装修一遍没有必要。由此形成的一个格局就是小钱敞开花，旅游已经可以看做是“花小钱”，这是现在旅游需求膨胀的重要原因。当然，有些要素会变化，但由此就构成旅游市场泡沫的一个组成部分。
（2）政府需求
政府的会多，事情多，全世界都觉得萧条，唯独中国热热闹闹。尤其是一系列的大活动，2008年的奥运会，2010年的世博会，然后又是亚运会，又是大运会，又是世界园艺博览会。
（3）社会需求
社会需求又分为两类，尤其体现在酒店行业，第一类是高端需求，大家都觉得高端的需求越来越强烈。
第二类是年轻人婚宴的需求。在北京，婚宴必须提前1年预订，否则就无法保证。但总体而言，对酒店投资商来说，实际上构造了比较突出的市场泡沫，也形成认识的误区。
从会上STR公司的数据可以看出，2009年是低谷时期，51%的出租率意味着中国酒店行业全行业亏损。严格地说，在历史上还不是最低的时期，今天上半年达到了59.8%，大体上可以解除全行业亏损，但也不是好的状况。
2.政府泡沫
政府泡沫体现在以下几个方面：
第一，高端酒店是城市化的标志，中国城市化迅猛发展，是个地方就要建个高端酒店。
第二，国际化品牌又变成了城市的国际化标志，这几年很多外国管理公司日子比较好过，一些城市的市长一直要求必须引进一个国际品牌，必须引进一个大投资，否则就觉得这个城市没有面子。
第三，这样的酒店都是政府最好的接待基地，至于说政府给多少钱，打多少折扣，另当别论，但是领导有面子。
第四，一系列大活动都在搞，招商引资活动、会展性活动等等，很多活动集中在酒店，所以就形成了一个态势：高端酒店从原来的一线城市迅速向二线城市、三线城市扩张。比如，沿海经济发达，基本上每个县必有一个五星级酒店，每个地级市有三个。可以有很多政策的支持，比如土地的优惠、税费的返还，包括一些其他政策的优惠，进一步又强化了投资，构成了政府泡沫。
3.投资泡沫
有市场泡沫，有政府泡沫，怎么可能没有投资泡沫？投资商的脑子很清醒，一是流动性过剩，大把的钱没地方去；二是房地产打压，一个政策接着一个政策，一个手段接着一个手段出台。所以,这两年，文化地产、商业地产、旅游地产兴旺起来了，兴旺的结果就是大笔的资金转移过来，在这些项目里，最后集中到所谓的旅游地产项目，其中,一大块就是酒店项目。
这几年产生了三个新的现象，在未来几年会进一步强化：
第一个现象是城市旅游综合体，以万达广场为代表，现在已经有100个了，总投资量大概达到1700亿。
第二个现象是度假综合体，今天会场还摆了一个度假综合体，西溪天堂，做得非常出色。
第三个现象是景区综合体，大体上是以华侨城为代表，构造了一个比较完整的格局，而且未来的格局会越来越大。比如海南的清水湾，12公里的海岸线，6个顶级酒店，100多万平方米的楼盘，这么一个系统项目，他们现在当房地产项目看，实际上是一个度假综合体项目。
类似这样的东西集中在一起，就构造了一种投资的泡沫，当然里面有实体部分，不是泡沫，但是里面必有泡沫。而且有一些事情看得很明白，政府也明白，投资商也明白，但是大家都要做。
政府要政绩，投资商要政策，而不完全是要眼前效益，因为政策背后必然是效益，尤其重要的是土地政策。所以，有些项目如果只就项目本身是看不懂的，没办法分析，实际上，里面这些泡沫性的因素和政策性因素遮挡住了。
以上三个方面，市场泡沫、政府泡沫和投资泡沫势必产生一个结果，即在未来若干年之内，中国的酒店行业面临着一个实体化发展格局，同时也面临着一个泡沫化发展格局，这是必然的。
泡沫不能一概否定，喝啤酒还得有泡沫，没有泡沫不好喝，经济发展有泡沫是正常的，这里的关键尤其是作为投资商来讲，是如何警惕泡沫、防范泡沫。
二、如何警惕和防范泡沫
1.信息整合
这不是信息透明的问题，而是需要信息整合。
为什么要整合呢？因为这种信息谁都没有，政府都没有，现在到底有多少酒店谁也说不清楚。星级酒店有数，但住宿业是一个大市场，所以需要一个总的信息整合。
按理来说，在现代社会，信息技术手段这么发达，但这仍然是一个难度非常大的任务。一是现状到底有多少，二是有多少在建，三是有多少在报批，在走手续，这些都不清楚，怎么来决策？尤其是涉及到经营财务数据，到现在为止基本上没有完整的数据，就无从判断酒店行业的情况到底怎么样。所以,这是一个基础工作，也是难度比较大的工作。但是作为一个投资商，如果不把这个事搞清楚，光是笼统地说中国旅游形势一片大好，肯定不行。
2.结构性投资
中国的酒店业需要结构性投资。所谓结构性投资，就是我们现在有结构性过剩，比如城市酒店、商务酒店，肯定是结构性过剩，同时又有结构性短缺。所以，我们现在不要往结构性过剩里面闯，应当集中研究结构性短缺。
就目前而言，主题文化酒店、度假酒店、精品酒店应该是未来3个比较好的投资领域，但是这样的酒店往往不要求大规模，不是动不动一个酒店五六百间客房，不是这样的概念。这些酒店要求更多的是智慧的大投入、文化的大投入，这样的酒店更难做，超越了一般工业化时代培育出来的酒店管理的这套模式，但这样的酒店一般而言往往很容易成功。
3.长短结合
酒店是长线投资，长远回报，这意味着经受的市场风浪冲击越大，概率越高。所以我们需要研究一个长短结合的问题，这样的一个长短结合恐怕更多需要在资本运作的层面上做文章，而不是简单的一个投资商投资一个酒店，多少年收回这样一个概念。
经过这么多年，我们已经学聪明了，知道怎么调整股权结构，怎么增资扩股，怎么分散风险，进一步把长钱和短钱结合起来。现在也有一批酒店公司上市，甚至在美国上了市，实际上就是这样一个概念。
4.大小结合
大项目和小项目要结合，单独一个小项目恐怕很难运作，可是这种群体大项目有时候做起来就容易做乱，所以，就需要研究在这里大和小怎么结合。也包括内和外的结合，酒店可以把它视为一个内，外就是景区、度假区和房地产。我刚才之所以说将来这三个综合体肯定是发展的新格局，这就是一个项目和一个群体的结合。
5.快慢结合
酒店是“慢钱”，是“长钱”，但是也有“快钱”。这些年来，和房地产相结合的产权酒店模式，实际上就是典型的快慢结合，把房地产的经营模式和酒店的运营模式结合到一起。现在，全国的产权酒店已经有1200家左右，规模已经不小，也产生了一系列问题，包括回报的承诺、公共设施运营收入的分配和税收问题等等，需要进一步探索，逐步达到快慢结合。
6.四商合一
酒店发展的全过程在现实中分阶段，但是应该努力研究全链条，形成开发商、运营商、渠道商、品牌商四商合一。
一般而言，酒店投资商就是开发商的概念，在这一点上和房地产开发商没有什么本质区别。但是转过来，管理公司介入就是运营概念。在现代社会之下，渠道商和品牌商意义越来越突出。能不能形成一个四商合一的格局，对于很多酒店，无论是投资，还是运营管理，恐怕都是比较大的问题，因为现代社会一方面是分工越来越细，一方面是在新的基于互联网平台上的全面整合，这两者都在发展。
7.模式创新
今后的一些酒店项目应该超越传统模式，努力追求创新，里面的核心就是要形成A+B+C的模式。
A是吸引中心，这种吸引中心很可能不赚钱。比如，上海外滩华尔道夫酒店，专门有一个博物馆，这个博物馆就没有任何经济效益可言，但是创造了一个品牌，这就是吸引中心。包括有些酒店有专门的红酒酒库，这也是吸引中心的概念。B是利润中心，除了日常运营之外，需要研究利润中心多元化。C是衍生的文化中心，涉及品牌运营。如果说一个酒店的运营能够达到四商合一，能够达到A+B+C，这样的酒店就应该是一流的酒店。
通过以上7个方面的措施，能够研究怎么警惕泡沫和防范泡沫，机会仍然大把，但是机会不能笼统地说，笼统地说来说去只有自己倒霉。所以越是形势好，越不能晕，越需要冷思考。未来中国的酒店业仍然面临着蓬勃发展的格局，但是你吃的这一口未必就是好的，所以更要警惕泡沫、防范泡沫，在这个基础上谋求新的发展。
（本文是作者9月15日在第四届亚洲酒店论坛上的演讲）
上海旅游网