中国酒店市场现状究竟如何?酒店业从“奥运效应”中分得了几杯羹?面对全行业的业绩低迷，星级酒店的回收周期将继续延长，究竟是什么原因导致投资者们依然大掏口袋，投入到这个行业中?上海世博会否重蹈北京奥运的“覆辙”?
【迈点观察|特邀行业观察员 江南】从2008年开始，北京高星级酒店进入了20年以来的低谷。而在上海，2010年新酒店开业潮还没开始，现有星级酒店入住率就已跌破保本水平，可见，北京的前车之鉴，并未成为上海的后事之师。
中国整体酒店市场现状究竟如何?酒店业从“奥运效应”中分得了几杯羹?上海会否重蹈奥运的覆辙?面对全行业的业绩低迷，星级酒店的回收周期将继续延长，究竟是什么原因导致投资者们依然大掏口袋，投入到这个行业中?
北京星级酒店：“奥运效应”VS“经济危机”
在“奥运效应”催动下，北京曾一度成为国外酒店巨头们“垂涎三尺”的“肥肉”，一时间，北京酒店业市场群雄纷起、诸侯割据。
中国酒店业门户网站——迈点网发布的数据显示，2008年，北京四、五星级酒店市场的新增客房数超过9700间，而06、07年新增的酒店客房数仅为1626间和2511间。截至2008年12月，北京星级酒店总数达到827家，其中，五星级52家，四星级122家，三星级268家。
那么，在奥运这场饕餮盛宴中，酒店企业究竟分得了几杯羹?“奥运蛋糕”真如想象中那么美味吗?
北京统计局发布的数据显示，2008年8月，北京星级饭店平均房价1653.4元，同比增长率高达257.9%，其中，五星级平均房价为3294.8元，同比增长243.8%，四星级平均房价为1641.4元，同比增长229.1%。而与之形成鲜明对比的是，同期，北京星级饭店平均出租率仅为46.9%，同比下降19.0%。08年全年，北京星级饭店平均房价为605.2元，同比增长22.5%，平均出租率为52.0%，同比下降8.2%。
仲量联行发布的数据也显示，2008年8月，北京四星级酒店平均房价同比增长338%，08年全年，五星级酒店平均房价同比增长24.4%，四星级同比增长27.4%。但在客房价格上涨的同时，五星级酒店的入住率却只有60.7%，与2007年相比下降了7.2%。四星级酒店的入住率则下降了13.4%，仅为60.9%。
最佳东方CEO乔毅先生表示，事实上，“奥运效应”已很大程度上被全球经济衰退抵消，因此，“奥运效应”最直观的表现仅仅是高星级酒店平均房价的飙升。而在“奥运效应”的作用下，一批竞争力强的高星级酒店确实借机赚得盆满钵满，行业出租率的下滑速度也有所放缓，但从本质上来说，“奥运”只是在短期内缓解了酒店业日益尖锐的供需矛盾，并将矛盾的爆发延迟。
“更为严峻的是，目前投资者的热情并未减缓，未来几年，北京的星级酒店客房仍将持续增加，预计到2011年，总量将比08年增长23%，达到30888间，供需矛盾将进一步被激化，届时，北京高星级酒店的大洗牌在所难免。”乔毅说，从目前的情况来看，“后奥运时代的窘境”并没有让追赶“世博商机”的投资者冷静，如不加以适当引导，“世博效应”或将重蹈奥运覆辙。
上海酒店业：疯狂亏损下仍忍痛圈地
金融危机对上海的影响在2008年下半年已经明显凸显，衰弱的全球经济和持续紧缩的旅游预算已对上海的入境旅游造成了严重影响。数据显示，今年上半年，上海共接待入境旅游者290.27万人，同比下降了10.90%。
在严峻的经济形势下，上海的高星级酒店已经开始大幅度地降低客房价以挽回逐渐下滑的入住率。1-6月份，上海星级饭店平均房价为559.55元，同比下降15.94%，其中，五星级饭店平均房价为1023.19元，同比下降21.46%，四星级为515.29元，同比下降20.21%，三星级为300.19元，同比下降7.64%。
然而，大幅降价并未为上海酒店业挽回颓势。1-6月份，上海星级饭店平均出租率仅为46.94%，同比下降9.68%，其中，五星级饭店平均出租率为48.81%，同比下降14.13%，四星级为46.73%，同比下降10.74%，三星级为45.14%，同比下降6.83%。
“国际通行的标准是，低于60%的入住率酒店就很难保本了。” 华美酒店顾问机构首席知识管理专家赵焕炎说，世博会也很难挽回酒店业的颓势，因为“按照业内的测算，世博会游客每天对星级酒店床位的需求大概是47.6万张，而2009年我们可以供应的床位就已经有54万张了。”
然而，这些数字并未遏制酒店投资者们的投资热情，投资者们把世博当作了酒店业的转机，“世博效应”在上海已经引发了盲目投资酒店业之风。迈点信息中心搜集的数据显示，2009~2011年，上海星级酒店的客房数量还将分别增加6009间、7261间和2703间。也就是说，到了2011年，上海的星级酒店客房数量将比2008年增长50%左右。
对此，上海盛高置地总经理瞿彪先生认为，把世博作为酒店业转机是不合适的，酒店项目不应该和某个特定时期活动结合在一起，“酒店投资不是一个临时的商业投资行为，而是一个中长期的行为，从投资回报严格来讲，好的酒店要8年，一般的酒店10年-12年。投资回报的产生需要相当长的时期，应该比较理智地去思考，而不是说因为世博会而扭转什么势头。”
“市场需求有弹性的，但是酒店产业供给一旦现实化了，则很难退出市场。要更多从产业供给的基本面加以考虑，世博会期间的酒店供给规划需要更为科学、更加系统的可行性研究。”中国旅游研究院副院长戴斌在接受迈点网记者采访时如是说。
酒店业：为何边亏损边圈地?
有知情人士向媒体透露，不少五星级酒店处于亏损运营。据了解，喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数约300～400间。凯悦集团中国区高层此前向媒体透露，北京、上海、深圳五星级的酒店一般造价在1500美元～1300美元/平方米。凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数在400～300个左右，每个房间基本在45平方米，每个房间的造价约为30万～35万美元;凯悦每个房间约为38～40平方米，造价约25万美元。
分析人士认为，每间客房按这个比例投资下来，即便不计入装修折旧费用、行业竞争压价风险等一系列不可知因素，每个房间平均价格以550元计算，出租率平均在70%，利率在80%;那么投资成本收回来都得20年。而如果投资者想在5年内，抢在酒店翻新前收回10亿成本，200多间房，按照广州五星酒店平均60%的出租率，假设酒店房间可以做到90%的GOP，平均房价从开业那天起就得天天达到3700。但如果管理团队只能做到每天2000的ADR，全年70%的OCC，90%的GOP外加不要年底花红。那每年，大概可以交给投资者1.2亿毛利，5年也只能收回6亿毛利。
而随着房价降低，星级酒店的回收周期将继续延长。那么究竟是什么原因导致投资者们依然大掏口袋，投入到这个行业中来呢?
■原因1：抬升周边地价
据了解，现在大多数五星级酒店的投资者为上市地产公司，他们在投资酒店往往不是作为一家单体酒店来经营，更多是将它作为商业地产来经营，通过酒店，把整个地产板块的档次拉上来。酒店的建造通常是作为商场、公寓、写字楼、住宅的商业配套，对于商场、写字楼而言，它可以增加其招商的吸引力;而对于公寓和写字楼来说，它可以提升这两种项目的商业物业价值，抬高销售价格。
■原因2：融资的重要渠道
一位证券分析人士透露，星级酒店还是地产商融资的最主要渠道。该分析人士表示，酒店一方面可为地产商提供大量的现金流;另一方面可为地产公司增加市值。据透露，酒店价值的评估包括整个酒店资产的有形资产和无形部分。新开业酒店比较多考虑有形的部分实际投入，比如投资2亿元的酒店，开业几个月后，评估价值一般在2亿多一点;但开业几年后，无形部分会大起来，假如经营业绩不错，开业一年后，评估值就可能会达到2.5亿，而开业三年后，可能就是5亿～6亿了。
■原因3：避税、囤地
“酒店属于商业用地，原则上只要用地规范，在供应上是不受限制的。” 这是房地产开发资金青睐建酒店的一个重要原因。商业用地的使用期限是40年，但一般8年就能收回成本，开发商都看中了商业不动产的升值效应，这比酒店经营上的收益，其实要大得多。
另外，在很多城市，只要在开发的住宅板块中，加入一个高星级酒店项目，开发商的整体项目都可以享受到政府的优惠政策，“不光是政策优惠，有的地方还可以免税。”
“一家地产开发公司，今年赚了10亿，按道理，这10亿都要交所得税，那就投5亿去开个酒店，今后再以土地增值、酒店运营的日常收入来回收投资并产生利润。”对于一些上市公司，这样的模式最受欢迎，“因为土地的价值，在报表中呈现的增值效应尤其惊人，而且，这样一大笔投资本身，也是资本运作的重要题材。”赵焕焱说。
“这些间接利益，其实是酒店投资者们所真正看重的。”乔毅认为，“对于广大地产商们来说，如果长期利益可以保证，眼前割点肉其实并不算什么，即便在经济不景气、融资困难时期，地产商还可将酒店整体转让，其增值能力也相当吸引人。但就酒店行业而言，大量无意于拓展酒店市场的经营者的介入，将扰乱市场正常的经济秩序，损害其他经营者的利益，对于整个行业的健康发展是相当不利的。&rdq
上海旅游网